逾期交房
1逾期交房表現(xiàn)形式
逾期交房就是指開發(fā)商沒有按時(shí)把房子交給購房者。一般有三種表現(xiàn)形式：第一種是在合同約定的交房日期到來時(shí)，開發(fā)商因未竣工不能交房;第二種是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，開發(fā)商為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住，強(qiáng)行交房;三是不符合法律法規(guī)或政府主管部門規(guī)定的交房條件。
一般而言，針對(duì)第一種表現(xiàn)形式開發(fā)商直接按約定賠償逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二、三種表現(xiàn)形式，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時(shí)辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：
(1)賣方向買方交付房屋即通知買方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》;其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo);否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件;否則視為違約、賣方逾期交房;
(2)賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房價(jià)款的一定比例(如萬分之三)作為違約金，直到賣方實(shí)際交付之日止，逾期超過一定期限的(如3—6個(gè)月)，則買方有權(quán)解除合同，賣方除應(yīng)向買方退還房價(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。
2逾期交房糾紛特點(diǎn)
(一)糾紛矛盾突出、牽涉面大，協(xié)調(diào)難。
住房問題關(guān)系著老百姓的切身利益，它具有民生的屬性，話題敏感，在開發(fā)商不能按約交房情況下，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的糾紛極易被煽動(dòng)形成為點(diǎn)面之間的對(duì)抗，雙方之間對(duì)立情緒較為嚴(yán)重，矛盾難以化解，這對(duì)于眾多剛性需求購房者尤為明顯，爭議一方當(dāng)事人人數(shù)眾多不僅使案件妥善處理的難度增加，更為矛盾激化埋下隱患，容易引起集體訴訟。
(二)當(dāng)事人法律意識(shí)弱、國家法規(guī)不明確，審理難。
商品房預(yù)售合同糾紛的當(dāng)事人一方往往是法律知識(shí)相對(duì)欠缺的普通百姓，他們對(duì)于開發(fā)商來說屬于弱勢群體，他們重實(shí)體而忽視對(duì)程序的遵守，重簡單樸素的事實(shí)而忽視是否符合法律的要求，他們認(rèn)為花了一生的積蓄購買的就應(yīng)當(dāng)是符合自己要求、令自己滿意的房屋，同時(shí)他們也較少委托專業(yè)律師代理訴訟，加之我國目前法律對(duì)商品房交付條件規(guī)定不明確，國務(wù)院相關(guān)法規(guī)規(guī)定的交付條件不一致，內(nèi)容甚至沖突，導(dǎo)致法官處理案件存在一定難度。
(三)社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，預(yù)防難。
由于金融危機(jī)、勞動(dòng)力成本增加、原材料上漲等因素影響，涉訴開發(fā)企業(yè)可能因資金鏈斷裂、經(jīng)營狀況惡化等原因?qū)е虏荒馨雌谕瓿缮唐贩靠⒐を?yàn)收交付，但是該類企業(yè)大多都是地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱，從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命出發(fā)，人民法院不能簡單“審一個(gè)案件死一個(gè)企業(yè)”，加之該類企業(yè)大多是政府招商引資單位，他們一般不直接出面，不注重社會(huì)責(zé)任，講客觀困難的多，對(duì)違約責(zé)任卻往往避而不談或者推卸責(zé)任，甚至避而不見，使得難以通過人民調(diào)解、訴前調(diào)解、法官聯(lián)絡(luò)等訴前糾紛解決機(jī)制加以預(yù)防、處理。
3逾期交房違約責(zé)任
開發(fā)商與購房人在進(jìn)行房屋買賣之前應(yīng)簽訂房屋買賣合同。開發(fā)商應(yīng)按合同約定的時(shí)間，將房子交付購房人，開發(fā)商逾期交房，應(yīng)付違約責(zé)任。
如果開發(fā)商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，應(yīng)負(fù)下列其中之一的逾期交房責(zé)任。
一、按合同約定的交房日期，每超過一天，開發(fā)商應(yīng)按購房人已交付房價(jià)款總數(shù)的一定比例支付違約金(具體數(shù)額由雙方在合同中約定);
二、按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，開發(fā)商在收到解除購房合同書面通知書之日起，按雙方在購房合同中約定的時(shí)間內(nèi)退還購房人已交付的全部房款及利息，并按雙方在合同中約定的數(shù)額支付違約金。
按合同約定的交房日期，開發(fā)商逾期交房，購房人可以解除購房合同，也可以繼續(xù)履行合同，不管采取何種方式，開發(fā)商均應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。此外，如果合同中約定有其他違約責(zé)任，開發(fā)商也應(yīng)一并承擔(dān)，開發(fā)商拒不履行合同約定的違約責(zé)任，購房人可與開發(fā)商以平等主體身份協(xié)商解決;協(xié)商不成，應(yīng)向人民法院提起訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
4逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)
最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
5逾期交房如何維權(quán)
對(duì)于開發(fā)商逾期交房，購房人應(yīng)采取正確的維權(quán)措施和主張：
1、如果開發(fā)商違反了法定的和約定的交房條件規(guī)定而構(gòu)成逾期交房違約行為時(shí)，購房人可當(dāng)然拒絕收房，直至達(dá)到法定和約定交付條件為止。
2、因逾期給購房人造成的損失，可依據(jù)最高院關(guān)于商品房糾紛解釋的規(guī)定，要求開發(fā)商按照同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)予以賠償。
3、根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)開發(fā)商逾期時(shí)，經(jīng)(購房人)催告后起三個(gè)月的合理期限仍未履行的，購房人有權(quán)解除合同;或未經(jīng)催告，在一年內(nèi)購房者仍有權(quán)解除合同。
4、如果購房人已經(jīng)按照約定的時(shí)間收房，即便是不符合約定或法定的條件而交房，則開發(fā)商也不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，而承擔(dān)因其他違約行為而帶來的違約責(zé)任。
最后，需要提醒的是，在某些情況下，即便是開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商仍然可以免責(zé)。
一是，因出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力或者當(dāng)事人在合同里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因;實(shí)踐中，開發(fā)商往往將“規(guī)劃變更”列為不可抗力而試圖免責(zé)。筆者認(rèn)為該條款的法律效力是值得商榷的。如果政府規(guī)劃部門依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整規(guī)劃，則需依法承擔(dān)由此而給開發(fā)商帶來的損失;如果開發(fā)商申請(qǐng)規(guī)劃變更且獲批，則當(dāng)然應(yīng)該承擔(dān)因此給業(yè)主帶來的損失直至業(yè)主有權(quán)解除合同?？傊?，不可抗力的范圍和情形是法定的，不可認(rèn)為擴(kuò)大和解釋。
二是，購房人違約在先，開發(fā)商按照合同的約定拒絕交房的;
三是，商品房具備了交付使用的法定條件，也符合合同約定的交房條件，但是購房人認(rèn)為房屋其他瑕疵等問題而拒絕收房時(shí)，在這種情況下，開發(fā)商往往不構(gòu)成逾期交房的違約行為。
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