一、投訴四步曲

第一步：審查相關證明材料

交房時審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明等材料。生活中，部分開發(fā)商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，同時應當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。

    第二步：不可抗力非全免責

非開發(fā)商原因并不必然免除賠償責任，惡劣天氣等并不等同不可抗力，根據(jù)《合同》的規(guī)定 ：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。只有發(fā)生了不可抗力的情況，開必商才能免除延期交房的賠償責任，開發(fā)商應當提供相關機構證明文件，否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責任。

    第三步：保留相關證據(jù)材料

保留相關證據(jù)材料，購房人一方面應當搜集開發(fā)商延期交房的相關證據(jù)，另一方面應當保留關于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。實際損失超過約定的違約，也可以要求開發(fā)商按照購房人的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據(jù)充分地維護自身的合法權益。

    第四步：注意訴訟時效

根據(jù)法律規(guī)定，購房人應當自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。而如果在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張的之日起重新計算兩年。因此，購房人在解決糾紛時，應保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。

二、違約金支付問題

(一) 行使合同解除權

根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。

以上法律規(guī)定含義有三點：1、 購房人如欲解除合同，應當先進行催告。2、催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，購房者取得合同解除權。3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權。

   (二)購房者要求支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》的有關規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開發(fā)商賠償。

三、開發(fā)商延期交房有哪些賠償責任?

按照《合同法》的有關規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，需要承擔的賠償責任有支付違約金或者賠償損失，計算違約金一般有幾種方法：1、延期交房違約金的時間計算。2、延期交房違約金金額計算。

    案例：業(yè)主的房子10年購買，當時的房價XX萬元，合同標明12年12月15日交房，實際是到了13年3月20日交房，延期95天，合同寫的是延期半年內(nèi)按當期利率的2倍支付違約金，半年之外按銀行當期利率的4倍支付違約金，請問開發(fā)商應該付給業(yè)主多少違約金?

回答： 按日計算。公式：房價XX萬×該利率÷360×天數(shù)×2。

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