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開發(fā)商

時(shí)間：2022-11-15

1開發(fā)商資質(zhì)級(jí)別　　開發(fā)商的資質(zhì)往往與開發(fā)商的資金實(shí)力、開發(fā)項(xiàng)目能力等有著直接關(guān)系，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)商按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。一般來...

1開發(fā)商資質(zhì)級(jí)別

　　開發(fā)商的資質(zhì)往往與開發(fā)商的資金實(shí)力、開發(fā)項(xiàng)目能力等有著直接關(guān)系，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)商按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。一般來說，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，先暫定資質(zhì)，一年后，根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)核定資質(zhì)等級(jí)。暫定資質(zhì)有效期一年，可以延長(zhǎng)兩次，每次一年。級(jí)別是根據(jù)該企業(yè)的業(yè)績(jī)來確定的，并不是級(jí)數(shù)越高就代表開發(fā)商的資歷越高。

　　不同資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

　　第一、一級(jí)資質(zhì)

1、注冊(cè)資本不低于5000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人。

7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　第二、二級(jí)資質(zhì)

1、注冊(cè)資本不低于2000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人。

7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》制度。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　第三、三級(jí)資質(zhì)

1、注冊(cè)資本不低于800萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上。

3、房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人。

6、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。

7、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　　第四、四級(jí)資質(zhì)

1、注冊(cè)資本不低于100萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上。

3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人。

5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。

6、商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

7、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

2開發(fā)商開發(fā)流程

　　第一步：立項(xiàng)和可行性研究

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　第二步：規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

　　一、規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

　　二、市政配套

1、征求主管部門審查意見

2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

3、報(bào)審市政配套方案

4、市政各管理部門提出市政配套意見

5、市政管線綜合

　　第三步：土地使用權(quán)的取得

　　一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

　　二、國有土地使用權(quán)的劃撥

1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

3、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

　　三、集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請(qǐng)

2、到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案

3、簽訂征地協(xié)議

4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

5、確定勞動(dòng)力安置方案

6、區(qū)(縣)房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結(jié)戶口

11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

15、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

16、征地結(jié)案

　　第四步：拆遷安置

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

　　第五步：開工、建設(shè)、竣工階段

　　一、開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣(天然氣)廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

　　二、工程建設(shè)招投標(biāo)

1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

2、招標(biāo)準(zhǔn)備

3、招標(biāo)通告

4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

8、投標(biāo)單位資格審批

9、編制投標(biāo)書并送達(dá)

10、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

11、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)

12、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

13、發(fā)中標(biāo)通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

　　三、開工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

2、建設(shè)工程監(jiān)理

3、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

5、辦理開工前審計(jì)

6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

8、報(bào)裝施工用水、電、路

9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

10、協(xié)調(diào)交通管理部門

11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

12、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

　　四、工程施工

1、施工場(chǎng)地的“三通一平”

2、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

4、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

　　五、竣工驗(yàn)收

1、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

3開發(fā)商五證是什么

　　第一、國有土地使用證

　　國有土地使用證是單位和個(gè)人使用國有土地的法律憑證。

　　第二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

　　第三、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地的法律憑證，是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序。

　　第四、建設(shè)工程施工許可證

　　建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有建設(shè)工程施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

　　第五、商品房預(yù)售許可證

　　商品房預(yù)售許可證的主管機(jī)關(guān)是城市綜合開發(fā)管理辦公室，證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

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