1房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)內(nèi)容 房地產(chǎn)信托的經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，主要可以分為： 第一、委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等; ...
房地產(chǎn)信托的經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，主要可以分為：
第一、委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等;
第二、代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債權(quán)債務(wù)、代理房屋設(shè)計等;
第三、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。
第一、美國模式
1、評估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需求，進(jìn)行REIT基金募集的籌劃，主要包括：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具，考慮投資標(biāo)的的收益性能否達(dá)到必要的回報率等。
2、接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。
3、接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題，選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全過程服務(wù)，并擬訂申請文件，此時已基本確定投資計劃在財務(wù)上的可行性分析。
4、接洽不動產(chǎn)顧問公司。如果基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任，則需要確定對象并簽訂REIT管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
5、當(dāng)所有文件備齊后即可向SEC申請募集，申請成功后，要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REIT契約。
第二、日本模式
1、房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司;
2、投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理;
3、信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費;
4、房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費;
5、信托公司向投資者發(fā)放紅利;
6、信托銀行可以將房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
資金是房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)從事信托的基本條件，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)籌集資金的渠道主要有：
第一、房地產(chǎn)信托基金
是房地產(chǎn)信托投資公司為經(jīng)營房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其它信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營運資金。我國的信托投資公司資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利。
第二、房地產(chǎn)信托存款
是指在特定的資金來源范圍之內(nèi)，由信托投資機(jī)構(gòu)辦理的存款。其資金來源范圍、期限、利率均由中國人民銀行進(jìn)行規(guī)定、公布和調(diào)整。
第三、集資信托和代理集資
是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種方式。
第四、資金信托
是指信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，對其貨幣資金進(jìn)行自主經(jīng)營的一種信托業(yè)務(wù)。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞?；稹?span lang="EN-US">
第五、共同投資基金
即投資基金或共同基金，在中國是一種較新型的投資工具，但在國外已有百余年的歷史，是現(xiàn)代證券業(yè)中最有前途的行業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的金融市場上，已經(jīng)過實踐證明是一種很先進(jìn)的投資制度，并已成為舉足輕重的金融工具。
房地產(chǎn)信托的風(fēng)險主要來自于：
第一、賠償風(fēng)險。
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說，對于運營過程中發(fā)生的風(fēng)險，信托公司不負(fù)責(zé)賠償。
第二、項目風(fēng)險。
單個項目的風(fēng)險往往難以進(jìn)行評估預(yù)測，而信托公司在發(fā)行信托產(chǎn)品時又常常會有意無意地多介紹該項目的盈利前景，很少會揭示項目風(fēng)險，如果投資者輕信信托公司的推介，不經(jīng)過審慎決策，將可能面臨許多潛在風(fēng)險。
第三、操作風(fēng)險。
信托公司的實際操作難度較大。我國的《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但由于房地產(chǎn)的融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便會很大，給融資造成困難。信托計劃“合同不超過200份、認(rèn)購起點不低于5萬元”對于個人投資者而言，并不容易接受。
第四、自身風(fēng)險。
房地產(chǎn)信托本身也存在不少缺陷，比如業(yè)務(wù)模式散亂，經(jīng)營風(fēng)險偏高，利潤較低等;在運營模式上，多數(shù)產(chǎn)品采取貸款形式，比較單一;資金和產(chǎn)品僅限于信托憑證轉(zhuǎn)讓，流動性較差。
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