房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)增值收益部分涉及的稅種主要是土地增值稅和企業(yè)所得稅。為了加強(qiáng)管理，國(guó)家稅務(wù)總局分別制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))。下面，讓我來給大家詳細(xì)的介紹下土地增值稅清算條件。

土地增值稅清算條件

土地增值稅清算的條件分為兩類：

一是納稅人應(yīng)該進(jìn)行清算的條件：

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

  (二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

  (三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算的條件：

  (一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

  (二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  (三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(四)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅與企業(yè)所得稅雖然都是按所得額(增值額)計(jì)算征稅，也都要匯算或清算，但是在匯(清)算時(shí)間上，卻存在著明顯的差異。

企業(yè)所得稅是以一個(gè)會(huì)計(jì)年度為周期進(jìn)行匯算清繳，時(shí)間是固定的。不論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否完工，都要按期預(yù)繳，年終匯算清繳，多退少補(bǔ)。

土地增值稅卻是以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，開發(fā)項(xiàng)目中，同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。清算期間具有不確定性，可以長(zhǎng)于一個(gè)會(huì)計(jì)年度，也可以短于一個(gè)會(huì)計(jì)年度。清算之前按期預(yù)繳，達(dá)到清算時(shí)限條件時(shí)，則必須按規(guī)定進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

土地增值稅稅率和稅額的計(jì)算方法

1. 計(jì)算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便土地增值稅計(jì)算方法，土地增值稅計(jì)算公式如下：

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

土地增值稅計(jì)算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

以上便是小編為大家羅列的土地增值稅清算條件，希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?