房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營增值收益部分涉及的稅種主要是土地增值稅和企業(yè)所得稅。為了加強管理，國家稅務(wù)總局分別制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)。下面，讓我來給大家詳細的介紹下土地增值稅清算條件。

土地增值稅清算條件

土地增值稅清算的條件分為兩類：

一是納稅人應(yīng)該進行清算的條件：

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

  (二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

  (三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

二是主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行清算的條件：

  (一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

  (二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  (三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅與企業(yè)所得稅雖然都是按所得額(增值額)計算征稅，也都要匯算或清算，但是在匯(清)算時間上，卻存在著明顯的差異。

企業(yè)所得稅是以一個會計年度為周期進行匯算清繳，時間是固定的。不論房地產(chǎn)開發(fā)項目是否完工，都要按期預(yù)繳，年終匯算清繳，多退少補。

土地增值稅卻是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，開發(fā)項目中，同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。清算期間具有不確定性，可以長于一個會計年度，也可以短于一個會計年度。清算之前按期預(yù)繳，達到清算時限條件時，則必須按規(guī)定進行清算，多退少補。

土地增值稅稅率和稅額的計算方法

1. 計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

土地增值稅計算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

以上便是小編為大家羅列的土地增值稅清算條件，希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?