房地產(chǎn)泡沫
時(shí)間：2015-06-18
中國房地產(chǎn)的居高不下，讓我們意識(shí)到我國房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫，房地產(chǎn)大亨王石在去年的一次會(huì)議期間說中國房地產(chǎn)泡沫不“輕”，如果泡沫持續(xù)，會(huì)有危險(xiǎn)。說明中國房地產(chǎn)確實(shí)出現(xiàn)了泡沫。讓我們一起來回憶下歷史上幾次比較有名的房地產(chǎn)泡沫，我們應(yīng)如何應(yīng)對?
房地產(chǎn)泡沫含義
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對于理論價(jià)格的非平穩(wěn)上漲。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。 “房地產(chǎn)泡沫”是資產(chǎn)泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。它一般是指由房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)價(jià)格的持續(xù)上漲現(xiàn)象。通常表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)繁榮期，地價(jià)飛漲形成泡沫景氣，但到達(dá)頂峰狀態(tài)后，市場需求量急劇下降，房價(jià)大跌，泡沫也隨之破滅。
判斷房地產(chǎn)泡沫
房地產(chǎn)泡沫的判定并無定論,在任一特定的時(shí)點(diǎn)上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實(shí)際上非常困難。一般可以從以下指標(biāo)或狀況判斷: (1)整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過熱。如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于過熱的狀態(tài),那么由于其內(nèi)在的相互關(guān)系,可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)有一定的過熱的現(xiàn)象。 (2)投資增長率。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著高于經(jīng)濟(jì)增長率時(shí),如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長率的2倍時(shí),就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。
房地產(chǎn)泡沫破滅后果
當(dāng)年，海南省、北海市的房地產(chǎn)爛攤子，乃是由于泡沫累積過多，突然破滅引發(fā)的。1992年年，鄧小平發(fā)表南巡講話后，總?cè)藬?shù)不過160萬的海南省竟然出現(xiàn)了2萬多家房地產(chǎn)公司(平均每80個(gè)人一家房地產(chǎn)公司)，其中的絕大部分公司是炒地皮，玩擊鼓傳花的游戲。1993年初，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬元/畝一直飆升到600多萬元/畝。
海南房地產(chǎn)泡沫
1988年8月23日，有“海角天涯”之稱的海南島從廣東省脫離，成立中國第31個(gè)省級(jí)行政區(qū)。?？?，這個(gè)原本人口不到23萬、總面積不足30平方公里的海濱小城一躍成為中國最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)的首府，也成為了全國各地淘金者的“理想國”。用潘石屹的話說，1989年他坐船來到海南時(shí)還是黑蒙蒙一片，第二天醒來，發(fā)現(xiàn)一夜之間，島上已經(jīng)涌進(jìn)了15萬人。 1992年初，鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央向全國傳達(dá)了《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區(qū)效應(yīng)也因此得到全面釋放。高峰時(shí)期，這座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。
日本房地產(chǎn)泡沫
日本房地產(chǎn)泡沫起因，普遍認(rèn)為始于1985年“廣場協(xié)議”簽訂后的日元升值，給日本經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的制造業(yè)出口，陷入了困境，要保持日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)成了不二選擇。 于是，日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行大量為居民購房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)。日本的房價(jià)、地價(jià)開始急速攀升。
越南房地產(chǎn)泡沫
2012年11月27日，越南總理阮晉勇表示，越南將致力于重組金融體系，尤其是對銀行系統(tǒng)的改革。他釋放的信號(hào)是，越南的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)將金融拖得撐不下去了。越南經(jīng)濟(jì)有崩盤的跡象。如果回憶一下，2008年越南有一場金融風(fēng)波，被認(rèn)為亞洲金融危機(jī)要回來了，但越南沒有成為導(dǎo)火索，金融危機(jī)沒發(fā)生。隨后，很多人以為沒事了，其實(shí)禍根已經(jīng)種下了。 鏈條總是在最脆弱的環(huán)節(jié)斷裂。越南房地產(chǎn)泡沫終于被引爆，人民網(wǎng)信息2012年首都河內(nèi)的B級(jí)寫字樓的租金下跌近四成。河內(nèi)寫字樓出租率下跌了80%，成為金融危機(jī)以來，亞洲房租下跌最快的國家。
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