購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同之前，通常會(huì)簽訂一份意向合同，我們稱為商品房認(rèn)購(gòu)書。那么商品房認(rèn)購(gòu)書范本如何，有哪些效力和注意事項(xiàng)呢?對(duì)于這個(gè)疑問(wèn)，小編來(lái)為大家解答!

商品房認(rèn)購(gòu)書范本

編號(hào)：

商品房認(rèn)購(gòu)書

雙方當(dāng)事人：

出賣人(以下簡(jiǎn)稱“甲方”)：

認(rèn)購(gòu)人(以下簡(jiǎn)稱“乙方”)：

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況

1.1 乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開(kāi)發(fā)的位于 市 區(qū) 項(xiàng)目中的第 樓 單元 號(hào)房(以下簡(jiǎn)稱“該商品房”)。

1.2該商品房的建筑面積為 平方米，閣樓面積為 平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款

2.1該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣 元/平方米，房款計(jì)人民幣 元(大寫： )。閣樓按套計(jì)價(jià)，單套為人民幣 元(大寫： )。

2.2房屋總價(jià)款為2.1所列款項(xiàng)之和，共計(jì)人民幣 元(大寫： )。

三、認(rèn)購(gòu)款

3.1乙方應(yīng)當(dāng)于本認(rèn)購(gòu)書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣 元(大寫： )。乙方逾期未支付認(rèn)購(gòu)款的，該認(rèn)購(gòu)書自行解除，無(wú)須另行通知，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。

3.2甲方在取得預(yù)售許可證后，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起 日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限)。

3.3乙方未在3.2條約定的期限內(nèi)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款的，該認(rèn)購(gòu)書自行解除，無(wú)須另行通知，乙方已支付的認(rèn)購(gòu)款不予返還，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。

3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過(guò) 日的，本認(rèn)購(gòu)書自行解除，無(wú)須另行通知。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除次日起 日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款無(wú)息返還給乙方。

3.5甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無(wú)須返還給乙方。

四、其他約定

4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，需征得甲方的同意。(變更為父母、夫妻、子女的除外)。

4.2乙方在本認(rèn)購(gòu)書中提供的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話是甲方通知乙方的依據(jù)。乙方保證其提供的信息準(zhǔn)確無(wú)誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯(lián)系到乙方的，因此產(chǎn)生的不利后果均由乙方承擔(dān)。

五、附則

5.1本認(rèn)購(gòu)書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書具有同等法律效力。

5.2本認(rèn)購(gòu)書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書自行終止。本認(rèn)購(gòu)書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;

甲方(公章)： 乙方(公章)：

授權(quán)代表： 授權(quán)代表：

證件號(hào)碼： 證件號(hào)碼：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

年 月 日 年 月 日

商品房認(rèn)購(gòu)書注意事項(xiàng)

1、規(guī)避受牽制條款。

如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。

2、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款。

這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還;

3、不使用模糊概念。

在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額;

4、開(kāi)發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書。

如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開(kāi)發(fā)商的單方承諾，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù);

5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。

合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說(shuō)，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過(guò)多也不能過(guò)少。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。

6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開(kāi)，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

商品房認(rèn)購(gòu)書的效力

一、沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂人購(gòu)協(xié)議的效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

根據(jù)以上解釋以及相關(guān)的立法背景來(lái)看，要簽訂一份受法律保護(hù)的商品房認(rèn)購(gòu)書必須滿足以下條件：開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，也就是說(shuō)只要認(rèn)購(gòu)書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的即使項(xiàng)目沒(méi)有辦理商品房預(yù)售許可證也是有效的。如果沒(méi)有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認(rèn)定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護(hù)，嚴(yán)重的還會(huì)受到行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。

二、取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

該條的規(guī)定不是說(shuō)所有的認(rèn)購(gòu)協(xié)議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，而是說(shuō)，在項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證的情況下才有條件將認(rèn)購(gòu)協(xié)議認(rèn)定為商品房買賣合同。這其實(shí)是在出于防止開(kāi)發(fā)商跟購(gòu)房者簽訂了預(yù)約合同后通過(guò)法律允許的規(guī)避手法從而達(dá)到欺詐購(gòu)房者、炒作房?jī)r(jià)、謀取暴利的目的權(quán)宜之計(jì)，還有待進(jìn)一步的法律的出臺(tái)來(lái)徹底的解決這類問(wèn)題。

按照民法理論，合同可以分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指雙方簽訂合同約定將來(lái)簽訂一定合同的合同，將來(lái)簽訂的合同稱為本約。根據(jù)以上理論來(lái)分，認(rèn)購(gòu)合同即為預(yù)約，商品房買賣合同即為本約。兩者之間有著不同的性質(zhì)和法律效力，預(yù)約合同的訂立當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方按照預(yù)約合同的約定履行簽訂本約的義務(wù)，而不能直接按照其上面的標(biāo)的條款請(qǐng)求對(duì)方予以履行。例如：購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書，其上約定“本人購(gòu)書簽訂之日起10日之內(nèi)正式簽約”只是房屋的出賣人向購(gòu)房者發(fā)出了其在10日內(nèi)履行簽訂商品房預(yù)售合同的請(qǐng)求，而不是向購(gòu)房者發(fā)出了必須要簽訂購(gòu)房合同的要約。因此，如果認(rèn)購(gòu)書中有“在約定的期間內(nèi)部簽訂合同的，定金沒(méi)收”之類的約定是無(wú)效的。簡(jiǎn)單的說(shuō)，某人簽訂的認(rèn)購(gòu)書，只要在約定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的條款去和開(kāi)發(fā)商洽談商品房預(yù)售合同的具體事宜，就認(rèn)為購(gòu)房者已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的義務(wù)，至于能否就商品房預(yù)售合同達(dá)成合意不是認(rèn)購(gòu)協(xié)議要約束的事項(xiàng)。

關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書范本、注意事項(xiàng)和效力就介紹到這里了，雖說(shuō)商品房認(rèn)購(gòu)書并不是正式的商品房買賣合同，但要是購(gòu)房者不注意的話，還是有可能被開(kāi)發(fā)商侵犯合法利益。各位購(gòu)房者一定要仔細(xì)閱讀小編帶來(lái)的本文，了解在簽商品房認(rèn)購(gòu)書需要的注意事項(xiàng)，維護(hù)自己的利益不受侵犯。