在商品房買賣過程中，多知悉相關情況，不僅能讓自己購得一套滿意的房子，更能在以后減少因房屋帶來的麻煩，同時還能維護購房者的合法權益。下面小編為您整理關于2016商品房買賣流程、購買商品房有哪些注意事項的知識。

商品房買賣流程

1、選房。

2、簽訂認購書。簽訂認購書時，開發(fā)商往往要求購房者交納定金。簽訂認購書并不是購房的必經(jīng)程序，而是房地產(chǎn)交易領域的一種約定俗成的做法。

3、簽訂商品房買賣合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，應簽訂物業(yè)管理合同。商品房買賣合同的內(nèi)容集中體現(xiàn)了買賣雙方的權利和義務。如果在商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。

第一，房地產(chǎn)買賣合同房屋的法律特征：

標的物是不動產(chǎn)和特定物：即不可以移動，也不可以用它屋替代;

合同是雙方合同：雙方各有取得(支付)房屋價金(房屋所有權)的權利(義務)詳見二手房買賣合同(正式版)及商品房買賣合同(正式版);

合同是有償合同：指合同當事人雙方任何一方為取得自己的利益須給予對方相應利益;

合同是要式合同：合同必須是以書面形式，其有效成立必須以房屋管理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)為要件。

第二，房屋買賣合同內(nèi)容

(1)標的;(2)數(shù)量;(3)價款;(4)期限：合同簽訂及生效期、價款的支付期、交付房屋期限;(5)交付辦法

(6)違約責任：合同中應寫明違約金的數(shù)額或計算違約金的辦法，沒有規(guī)定的，按法律規(guī)定支付對方2%-5%的違約金。

第三，商品房買賣合同的簽訂

(1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對于不理解的地方要認真調(diào)查清楚。

(2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽、經(jīng)濟實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關開發(fā)建設和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。

(3)合同文本是否規(guī)范。應了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應當提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。

(4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前就設定了抵押并不能如期解除抵押關系，抵押權人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權，這樣，購房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至會陷入一場糾紛之中。

(5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進行核實，并在合同中進行約定，否則購房人的權益很難得到保護。

4、辦理商品房貸款或公積金貸款手續(xù)，與貸款銀行或住房資金管理中心簽訂貸款協(xié)議。

5、辦理入住手續(xù)。在商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知購房者辦理交付手續(xù)，向購房者出示商品房質(zhì)量驗收合格證、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并簽署房屋交接單。

6、簽訂物業(yè)管理合同。購房者在購房時未簽訂物業(yè)管理合同的，在入住時，應與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。

7、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，領取房產(chǎn)證。出賣人應當在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權屬登記的有關資料報產(chǎn)權登記機關備案，協(xié)助購房者辦理權屬登記手續(xù)，領取房產(chǎn)證。

商品房買賣注意事項

1、買房時哪些項目不計入商品房建筑面積?

不計入商品房建筑面積的項目包括以下部分：

(1)層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室、半地下室;

(2)房屋之間無上蓋的架空通道、無柱雨篷、騎樓、過街樓的用于做街巷通行的部分;

(3)突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺階等;

(4)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺;

(5)房屋的挑臺、天臺、天臺上的游泳池等;

(6)其它構筑物，如獨立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

2、購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險?

購買手續(xù)不全的商品房，可能會帶來以下隱患。1.取得權屬證書的期限無法確定;2.為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;3.只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易;4.可能被政府以違法建筑強制拆除。

3、住宅的“全部產(chǎn)權”和“部分產(chǎn)權”有何不同?

按照相關政策規(guī)定，全部產(chǎn)權是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權。部分產(chǎn)權是指職工按照標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住宅面積之內(nèi)，職工按照標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占產(chǎn)權比例進行分配。

目前，對擁有“部分產(chǎn)權”住宅的業(yè)主，建議盡快補足成本價價款，轉為“全部產(chǎn)權”。

4、購房合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎?

商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任。

5、定金不退，優(yōu)惠不履行 ，怎么解決?

如果開發(fā)商承諾的優(yōu)惠在雙方簽訂的合同中有體現(xiàn)或您有其他證據(jù)可以證明開發(fā)商由此優(yōu)惠承諾，那么開發(fā)商就負有兌現(xiàn)的合同義務，如果開發(fā)商不顯現(xiàn)，可以到房地產(chǎn)所在地的法院起訴，主張您的權利。如果開發(fā)商的優(yōu)惠承諾只是一種口頭承諾，那維權就會比較麻煩，因為必須有證據(jù)證明開發(fā)商當時有此承諾。

6、樓盤沒有驗收證明，業(yè)主該怎么辦?

任何一個樓盤，在交付的時候，都將會進行驗收，以對樓盤質(zhì)量等各方面進行查驗。若是沒有獲得竣工驗收通過的房屋，以及不符合合同約定的房屋，業(yè)主有權拒收。開發(fā)商應當從約定的交房日起承擔逾期交房的責任，并且使房屋達到驗收標準。業(yè)主在交房的時候，一定要加以驗證開放商的驗收證明。

7、施工方失誤至設施遭損 ，責任由誰承擔?

施工方承擔責任。如果業(yè)主挑選的施工方?jīng)]有相應資質(zhì)，業(yè)主也要承擔選任不當?shù)呢熑?。所以在房?a href="http://www.dfjrw.cn/" target="_blank">裝修之前，首先要查看施工方是否擁有相應的資質(zhì)，是不是擁有相應的經(jīng)濟實力，是不是真正的誠信單位。只有三者都能符合標準，才能安心的將自己的房屋交給對方來裝修，才能保證自己的權益不會受到損害。

8、開發(fā)商延期交房 ，如何維權?

國家法律及其相關律法規(guī)定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。逾期交房可根據(jù)規(guī)定先行催告，若還是不履行合同，可要求解除合同，退還首付款、定金并要求開發(fā)商按合同約定承擔違約責任。

9、小區(qū)吵鬧，物業(yè)不給力 ，怎么辦?

要看噪音的來源，不同情況不同處理方式。如果是工廠生產(chǎn)、工地施工的噪音，要向環(huán)保局投訴;如果是夜間擺攤燒烤的噪音，要向城管投訴;如果是馬路交通噪音，如果是小區(qū)業(yè)主的噪音，協(xié)商不成的要向法院起訴;如果是馬路交通噪音，屬于市民生活質(zhì)量問題，建議找報社或市長熱線反映。

10、小區(qū)內(nèi)違章搭蓋，業(yè)主如何解決?

違章搭蓋屬于城管執(zhí)法范圍，對于小區(qū)內(nèi)業(yè)主自行搭建的違規(guī)建筑。物業(yè)只能勸阻，并不能采取強制行動。建議向城管投訴，并且要求城管出具書面答復。如果是開發(fā)商的違章建筑，還有一個規(guī)劃不符的整改程序。然后向城管投訴，并且要求城管出具書面答復。只有這樣，才能保證自己的權益不會受到損害。

以上就是關于商品房買賣流程和要注意的事項的全部介紹，希望能給準備購房的朋友們帶來一些幫助， 購買商品房時簽訂的購房合同里包含了購房者的權利和義務，購房者在簽定購房合同時要注意哪些問題才能使自己的合法權益得到保障。