林克司別墅地處上海市浦東凌白路1600號，林克司別墅是由上海林克司高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部開發(fā)，小區(qū)里面是一片片鱗次櫛比的別墅群，風(fēng)景秀美，景色宜人。

 林克司別墅周邊信息

幼兒園：附近有地段幼兒園

中小學(xué)：合慶鎮(zhèn)中心小學(xué)、浦東新區(qū)慶華小學(xué)、合慶中學(xué)、蔡路中學(xué)

商場：超市、便利商店

醫(yī)院：浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)衛(wèi)生院

郵局：中國郵政合慶郵政支局(浦東新區(qū)川沙分局)

銀行：上海農(nóng)村商業(yè)銀行合慶支行、中國建設(shè)銀行上海分行合慶支行

其他：平安信用卡便利還款點(快客雙慶店)

小區(qū)內(nèi)部配套：花園

林克司別墅樓盤簡介

上海林克司別墅座落于東海之濱的三甲港，驅(qū)車32公里抵達陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，距離浦東國際機場僅7公里車程，在上海與著名的杰克星克勞斯(JACK NICKISOM)親自參與設(shè)計的國際標準18洞高爾夫球場環(huán)抱之下，純粹北美風(fēng)情的獨立別墅都能眺望高爾夫球場并享受著海風(fēng)的冼禮。

購買別墅要注意什么 八大問題要小心

第一、“小產(chǎn)權(quán)”

小產(chǎn)權(quán)是相結(jié)于大產(chǎn)權(quán)而言的，大產(chǎn)權(quán)是指房屋的產(chǎn)證是由政府房地產(chǎn)管理部門發(fā)放的，小產(chǎn)權(quán)是指房屋的產(chǎn)證是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的。大產(chǎn)權(quán)能正常上市交易，價格較貴，小產(chǎn)權(quán)不能正常上市交易，價格較便宜。原因是小產(chǎn)權(quán)房所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)土地法的規(guī)定，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。建設(shè)部在2007年曾提示購房人：我國目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。然而，非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。該發(fā)言人明確表示，有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。

小產(chǎn)權(quán)的別墅雖然便宜，但存在很大的風(fēng)險，將來也難以轉(zhuǎn)成“大產(chǎn)權(quán)”，如果購買了這樣的別墅，將不能取得合法有效的產(chǎn)權(quán)證，將來還面臨土地被收回的風(fēng)險，另外，如果當(dāng)成一項投資的話，也不能起到保值、增值的作用。因此一定要慎重。

第二、“送花園”

別墅一般都帶花園，如果是獨幢別墅，花園的面積還會比較大，因而“花園”也是別墅銷售時一大亮點。但是，仔細分析起來，產(chǎn)權(quán)人實際上產(chǎn)不能享有花園的所有權(quán)。因為別墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來的部分，這部分面積是不會體現(xiàn)在產(chǎn)證里的，而根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，這部分的權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)人并沒有權(quán)利單獨使用。所以當(dāng)售樓小樓在說“送花園”時，實際上只是送的一個空中樓閣，除非花園面積體現(xiàn)在產(chǎn)證里，否則并不能成為實實在在的權(quán)利。

第三、“送露臺”

露臺是指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有維護無頂蓋的臺面。露臺的面積并不計算在建筑面積之中。因此，開發(fā)商如說“送露臺”，并不能算是贈送，因為露臺本來就沒有算面積。

第四、“送(半)地下室”

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者;半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。如果地下室的凈高超過2.2米，那么應(yīng)當(dāng)算在建筑面積里，如果沒有超過，則不算建筑面積。

第五、稅收

買賣別墅所交納的稅收也比普通商品房要多，因此購買時也要對稅收情況有所了解，測算一下交易成本。

1、獨棟別墅：

土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)。

個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。

2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：

土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)。

個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

滿3年不滿5年的，土地增值稅減半;滿5年的不征收土地增值稅;唯一住房且滿5年的，雙免，只繳納本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅。

第六、老式花園洋房

上海老式洋房是指解放前建造的，裝修精致，備有客廳、餐室、有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨立式或聯(lián)排式的別墅住宅。據(jù)初步統(tǒng)計，上海的老洋房主要分布在徐匯區(qū)、長寧區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)。自2004年起，上海要求凡列入優(yōu)秀歷史建筑保護范圍的建筑，經(jīng)營單位一般不得進行房產(chǎn)處分，確因特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)事先報請原授權(quán)單位上海市房屋土地資源管理局審核，未經(jīng)核準，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門不得辦理上述房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移、變更登記。由各區(qū)房地集團授權(quán)經(jīng)營管理的花園住宅、老公寓、老辦公樓及新里等房屋，一般不得進行產(chǎn)權(quán)處分，確有特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，必須報經(jīng)上海市房屋土地資源管理局核準。未經(jīng)核準，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門不得辦理抵押、轉(zhuǎn)移、變更登記。上述范圍房屋使用人欲轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的，應(yīng)由各區(qū)房地集團在同等價格的前提下予以受讓。

第七、貸款

別墅的貸款成數(shù)比住宅要低，銀行一般最高成數(shù)控制在五成，此外還要受到總房價、貸款人資信情況等影響。另外，購買別墅不能申請公積金貸款，只能申請商業(yè)貸款。

第八、外籍人士

有的開發(fā)商會對不符合購房條件的外籍人士許諾可以辦出產(chǎn)權(quán)，外籍人士購買別墅之前一定要清楚當(dāng)前政策。

占地75萬平方米的上海林克司外商休閑社區(qū)，擁有的2.2公里海岸線，與上海美國學(xué)校、區(qū)域67萬平方米風(fēng)格球場(沿海濱而建的高爾夫球場)共同形成國內(nèi)難得一見的高級名流休閑社區(qū)，除了優(yōu)美的天然生態(tài)環(huán)境外，純粹北美原裝獨立別墅從結(jié)構(gòu)、建材、家電均由北美原裝進口，在國內(nèi)堪稱高尚別墅之典范。以上就是林克司別墅的介紹及購買別墅要注意的問題。