當(dāng)下，為了能夠在大都市擁有自己的一套房子，已變成許多人為之奮斗一輩子的事情。有時還不止一個人一輩子的奮斗，而是全家人幾輩子的奮斗。由此可見，擁有一套房子所要付出的東西最首要當(dāng)屬金錢是需要很多的。買房子時，我們經(jīng)?？吹綄τ谀硞€小區(qū)的介紹僅此而已，如容積率、房產(chǎn)稅、綠化率、房子產(chǎn)權(quán)等，這些只是一個基本的概念，但卻很少有人去仔細(xì)了解。今天這里就簡單介紹下。

房產(chǎn)稅容積率-基本概念

1.房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

稅收特點：

a.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋;

b.征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;

c.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。

計算方法：

從價計征

從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%

從租計征

a.從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%

b.沒有從價計征的換算問題納稅義務(wù)發(fā)生時間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。

c.個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

2.容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

房產(chǎn)稅容積率-計算方法

1.宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。至此，結(jié)束了征納雙方在實際征管中對土地價值是否應(yīng)構(gòu)成房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的爭論。筆者認(rèn)為，納稅人在按這條規(guī)定具體操作時應(yīng)注意三個問題;

2.宗地容積率高低決定計稅面積的大小容積率是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。計算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。

    3.財稅號文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，即將全部地價計入房產(chǎn)原值。

    4.需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進行開發(fā)建設(shè)，如能確定總的宗地容積率，對需征房產(chǎn)稅的完工建筑，應(yīng)按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產(chǎn)原值的地價;如不能確定總的宗地容積率，則應(yīng)分期計算容積率，分別確定計入房產(chǎn)原值的地價。實際支出的地價款才可計入房產(chǎn)原值目前，取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。其中，土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。即土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。

    5.財稅號文件規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。也就是說，只有納稅人為取得土地使用權(quán)實際支付的款項才是計入房產(chǎn)原值的地價。因此，納稅人以出讓、轉(zhuǎn)讓(不包括贈與)方式取得土地使用權(quán)實際支付的地價應(yīng)計入房產(chǎn)原值。以無償劃撥方式取得土地使用權(quán)的，由于企業(yè)未實際支付土地出讓金等開發(fā)成本、費用(主要是老國有企業(yè))，即初始用地成本為零，所以房產(chǎn)原值中不包含地價。但是，如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用并入房產(chǎn)原值。

    房產(chǎn)稅容積率的計算都是有據(jù)可查的，要想對房產(chǎn)稅，容積率的計算有一個整體的了解，必須認(rèn)真閱讀相關(guān)的文件。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標(biāo)。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所以我們在選擇小區(qū)房子的時候，著重留意一下此小區(qū)的容積率是多少。容積率越小，說明此小區(qū)的樓層間距一般較大，不會挨得很緊。同樣也利于樓層享受更多的日照時間。