無(wú)論我們是否愿意，我們都需要繳納規(guī)定的稅金，比如常見的個(gè)人所得稅以及其他的附加稅等等，并且根據(jù)特定的情形，還有其他方方面面的稅金需要注意。比如下文分析給出的二手房買賣過程中會(huì)牽扯到的稅款就是具有代表性的費(fèi)用，包括買方需要承擔(dān)的稅費(fèi)，以及賣方承擔(dān)的稅費(fèi)等等，不同的人設(shè)參考的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，下文就以重慶為例加以說明。

一、賣方承擔(dān)的稅費(fèi)

(1)個(gè)人所得稅

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))文件，文件規(guī)定了根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房所取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。2003年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問題的通知》中也規(guī)定了該個(gè)人所得稅。但那時(shí)候采取的是自愿申報(bào)，而非強(qiáng)制征收。2006年，國(guó)家稅務(wù)總局正式發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]第108號(hào))，要求自2006年8月1日起開始國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，開始繳納個(gè)人所得稅。該稅率為20%，根據(jù)《通知》，此稅正式由自愿申報(bào)變?yōu)閺?qiáng)制收繳。同時(shí)，在本《通知》中還進(jìn)一步細(xì)化納稅計(jì)算方式，明確表示個(gè)人所得稅繳納按照差額征收，即“從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用?！?，依次，個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用)*20%。108號(hào)文件同時(shí)還根據(jù)原有房屋產(chǎn)權(quán)的類型分為以下若干種計(jì)算方式：

①商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，

即商品房，個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽價(jià)-購(gòu)買該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)-轉(zhuǎn)讓該套住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實(shí)際支付的住房最高10%裝修費(fèi)用、房款利息等)*20%。

②經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

即個(gè)稅=(轉(zhuǎn)讓收入-購(gòu)買該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實(shí)際支付的住房最高15%裝修費(fèi)用、房款利息等)*20%

③已購(gòu)公房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

即已購(gòu)公房，個(gè)稅=[轉(zhuǎn)讓收入-(原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款+加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi))-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實(shí)際支付的住房最高15%裝修費(fèi)用、房款利息等]*20%。

為了保護(hù)普通市民的合法權(quán)益，108號(hào)文件同時(shí)對(duì)二手房交易中的個(gè)人所得稅也有相應(yīng)的優(yōu)惠規(guī)定，即對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上(以產(chǎn)權(quán)、完稅憑證為界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅;對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

現(xiàn)階段個(gè)人所得稅的繳納政策仍然沿用上述通知的繳納方式，即

轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，差額20%征收個(gè)人所得稅;

轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個(gè)人所得稅。

(2)營(yíng)業(yè)稅

中央政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年發(fā)布通知，多次調(diào)整二手房買賣中營(yíng)業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方式，希望通過稅收工具來達(dá)到調(diào)節(jié)市場(chǎng)的目的。按照2015年3月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]39號(hào))，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅做如下調(diào)整：

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;

個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;

個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅的稅率為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的5.6%(遠(yuǎn)郊區(qū)縣為5.5%)。

(3)印花稅

印花稅是一種古老的稅種，踏實(shí)以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所征的稅。二手房交易中正常情況下該稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為向房屋交易中的買賣雙方各收取交易總金額的萬(wàn)分之五，換領(lǐng)新產(chǎn)權(quán)證的買家還需另外交5元。2008年財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))，目前對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免收印花稅。

(4)綜合地價(jià)款

綜合地價(jià)款是專門針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的一項(xiàng)費(fèi)用。

二、買方承擔(dān)的稅費(fèi)

(1)契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所得者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

應(yīng)繳納的范圍：土地使用權(quán)出售、房屋贈(zèng)予和買賣等。

征收依據(jù)：關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知【財(cái)稅[2016]23號(hào)】。各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局)，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策 對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(2)土地出讓金

二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對(duì)房改房。這類房屋是在劃撥的土地上建造的，交易是需要補(bǔ)交土地出讓金。

計(jì)算公式為：房屋建筑面積當(dāng)年成本價(jià)1%。“當(dāng)年成本價(jià)”，若重慶城區(qū)為1560元/平米。

因此土地出讓金的公式為：建筑面積15601%

普通二手住宅交易的稅費(fèi)主要就是以上幾類，建議咨詢相關(guān)專業(yè)的律師

在二手房的買賣過程中，我們應(yīng)該繳納的稅費(fèi)可以參考買賣雙方的身份角色加以分析，比如買方承擔(dān)的稅費(fèi)就包括契稅、土地出讓金等等，而賣方承擔(dān)的稅費(fèi)主要有個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅以及綜合地價(jià)款，并且稅金除了和身份角色有關(guān)意以外，還和區(qū)域的劃分、時(shí)間、政策有著緊密聯(lián)系，比如上文舉例的重慶二手房稅費(fèi)規(guī)定可能就不適用與其他地方。