無論我們是否愿意，我們都需要繳納規(guī)定的稅金，比如常見的個人所得稅以及其他的附加稅等等，并且根據(jù)特定的情形，還有其他方方面面的稅金需要注意。比如下文分析給出的二手房買賣過程中會牽扯到的稅款就是具有代表性的費用，包括買方需要承擔(dān)的稅費，以及賣方承擔(dān)的稅費等等，不同的人設(shè)參考的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，下文就以重慶為例加以說明。

一、賣方承擔(dān)的稅費

(1)個人所得稅

財政部、國家稅務(wù)總局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)文件，文件規(guī)定了根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房所取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。2003年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅的有關(guān)問題的通知》中也規(guī)定了該個人所得稅。但那時候采取的是自愿申報，而非強(qiáng)制征收。2006年，國家稅務(wù)總局正式發(fā)布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第108號)，要求自2006年8月1日起開始國內(nèi)居民在進(jìn)行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，開始繳納個人所得稅。該稅率為20%，根據(jù)《通知》，此稅正式由自愿申報變?yōu)閺?qiáng)制收繳。同時，在本《通知》中還進(jìn)一步細(xì)化納稅計算方式，明確表示個人所得稅繳納按照差額征收，即“從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。”，依次，個稅=(轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金-合理費用)*20%。108號文件同時還根據(jù)原有房屋產(chǎn)權(quán)的類型分為以下若干種計算方式：

①商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費，

即商品房，個稅=(轉(zhuǎn)讓網(wǎng)簽價-購買該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費-轉(zhuǎn)讓該套住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房最高10%裝修費用、房款利息等)*20%。

②經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

即個稅=(轉(zhuǎn)讓收入-購買該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房最高15%裝修費用、房款利息等)*20%

③已購公房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。

即已購公房，個稅=[轉(zhuǎn)讓收入-(原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款+加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費)-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房最高15%裝修費用、房款利息等]*20%。

為了保護(hù)普通市民的合法權(quán)益，108號文件同時對二手房交易中的個人所得稅也有相應(yīng)的優(yōu)惠規(guī)定，即對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上(以產(chǎn)權(quán)、完稅憑證為界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅;對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

現(xiàn)階段個人所得稅的繳納政策仍然沿用上述通知的繳納方式，即

轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，差額20%征收個人所得稅;

轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個人所得稅。

(2)營業(yè)稅

中央政府根據(jù)房地產(chǎn)市場走向和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年發(fā)布通知，多次調(diào)整二手房買賣中營業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和計算方式，希望通過稅收工具來達(dá)到調(diào)節(jié)市場的目的。按照2015年3月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2015]39號)，對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅做如下調(diào)整：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;

個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;

個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

營業(yè)稅的稅率為轉(zhuǎn)讓價格的5.6%(遠(yuǎn)郊區(qū)縣為5.5%)。

(3)印花稅

印花稅是一種古老的稅種，踏實以經(jīng)濟(jì)活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅。二手房交易中正常情況下該稅的征收標(biāo)準(zhǔn)為向房屋交易中的買賣雙方各收取交易總金額的萬分之五，換領(lǐng)新產(chǎn)權(quán)證的買家還需另外交5元。2008年財政部國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)，目前對個人銷售或購買住房暫免收印花稅。

(4)綜合地價款

綜合地價款是專門針對經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓時需要繳納的一項費用。

二、買方承擔(dān)的稅費

(1)契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)所得者征收的一種財產(chǎn)稅。

應(yīng)繳納的范圍：土地使用權(quán)出售、房屋贈予和買賣等。

征收依據(jù)：關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知【財稅[2016]23號】。各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局)，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局、建設(shè)局：根據(jù)國務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策 對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(2)土地出讓金

二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對房改房。這類房屋是在劃撥的土地上建造的，交易是需要補(bǔ)交土地出讓金。

計算公式為：房屋建筑面積當(dāng)年成本價1%?！爱?dāng)年成本價”，若重慶城區(qū)為1560元/平米。

因此土地出讓金的公式為：建筑面積15601%

普通二手住宅交易的稅費主要就是以上幾類，建議咨詢相關(guān)專業(yè)的律師

在二手房的買賣過程中，我們應(yīng)該繳納的稅費可以參考買賣雙方的身份角色加以分析，比如買方承擔(dān)的稅費就包括契稅、土地出讓金等等，而賣方承擔(dān)的稅費主要有個人所得稅、營業(yè)稅、印花稅以及綜合地價款，并且稅金除了和身份角色有關(guān)意以外，還和區(qū)域的劃分、時間、政策有著緊密聯(lián)系，比如上文舉例的重慶二手房稅費規(guī)定可能就不適用與其他地方。