北京公房的來歷和性質(zhì)

“北京公房”是北京房屋改革歷史中一個特殊的存在，它是計劃經(jīng)濟時代由國家或國企單位為了解決職工住房問題而投資興建的住宅。但在八九十年代，住房還沒有實現(xiàn)商品化，所以那時都是以租賃的形式向職工分配這些住宅。而持有房屋的唯一證明是“北京市公有住宅租賃合同”，并不是如今的不動產(chǎn)權(quán)證書，這也說明了過去只能持有房屋的租賃權(quán)而非產(chǎn)權(quán)。

房改的歷史進程

在很多老百姓的心里，認為中國的房屋改革制度是從1998年開始的，其實不然，實際我們一共進行了五次房改。

第一次房改是1981年

這也是住房往商品化發(fā)展的開始，但最初只是進行個別試點，后來才逐漸在全國范圍內(nèi)展開。而且1981年提出的是職工購房“三三制”，也就是折價購房方式，職工可以按總價的三分之一進行購買。

第二次房改是1990年

經(jīng)歷了九年的“三三購房制”之后，在1990年再一次迎來房屋制度改革，取消了“三三制”，也就是取消了折價購買，職工需要全價才能購買房屋產(chǎn)權(quán)。

第三次房改是1994年

在1994年，國務(wù)院提出并實行了城鎮(zhèn)住房制度改革，這次主要針對的是已建的公有住宅。職工可以通過成本價購買的方式獲得房屋所有權(quán)，而標準價購買的只擁有部分產(chǎn)權(quán)（標準價購得的住房，在出售時需要先補足成本價），并建立了全面的住房公積金制度，至此房改房初步形成。

第四次房改是1998年

在1998年，國家在住房制度改革上又進行了深化和建設(shè)，取消了曾經(jīng)的福利分房，建立了住房分配貨幣化制度，也正是在這次改革中，奠定了中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展和房價快速上漲的基礎(chǔ)。

第五次房改是2005年

這次的房改是為了避免房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和房價過快上漲所帶來的老百姓住房難等問題，對房價進行了宏觀調(diào)控，并提出了穩(wěn)定房價的八條意見。

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房改歷史中所遺留的問題

房改讓原本只擁有承租權(quán)的承租人，變成了擁有所有權(quán)的權(quán)利人，這時業(yè)主才是自己房屋真正意義上的“主人”。可在房改過程中，有許多業(yè)主因為資金不夠或者個人意愿等原因錯過了房改售房，而在各單位逐步停止房改售房計劃后，這些公有住宅也就一直遺留到了現(xiàn)在。據(jù)相關(guān)消息統(tǒng)計，截止到2023年，北京遺留的租賃公有住宅還有幾十萬套，等于說還有幾十萬個家庭依然住在只有承租權(quán)的房子當中，這也是個相當大的體量。

于是近些年國家決定解決這些歷史遺留的公房問題，重啟了房改售房政策，那么幾十萬套的公房是這么好解決的嗎？顯然不是。這其中面臨著各種各樣的復(fù)雜問題——因為公房的取得一般分為兩種，第一種是單位分配，第二種是拆遷所得，而好多之前單位給職工的福利分房，這些單位在歷史的長河中，已經(jīng)破滅或者改制了，而且過去公房涉及的產(chǎn)權(quán)單位和分配時產(chǎn)生的各種漏洞紛繁蕪雜，解決這幾十萬套的存量公房問題是需要時間的。國家解決這種問題的思路是把這些公房統(tǒng)一讓一個單位進行管理，然后對業(yè)主進行房改售房，而這就涉及到產(chǎn)權(quán)的追溯和單位之間產(chǎn)權(quán)的移交，而在溯源和移交的過程中，又需要解決更多的其他問題，這也就是為什么現(xiàn)在正在參加房改的業(yè)主提交了材料，等待數(shù)年卻依然等不來房產(chǎn)證的原因。

這只是公房遺留問題之一，也是最好解決的問題了，還有什么其他的問題呢？且聽我細細道來。

在2003年，北京在全市范圍內(nèi)開展過關(guān)于公房使用權(quán)交易的試點通知，也就是在這一年，承租公房包括平房、團結(jié)戶、簡易樓都可以進行使用權(quán)交易，交易形式包括：公房承租人間可以互換公房使用權(quán)、公房承租人可以有償轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)、以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)、公房承租人可以把承租權(quán)部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。然而這個試點通知僅僅維持了一年就迎來夭折，在2004年1月1日就取消了這個政策。可隨之帶來的問題是什么呢？是在2003年這一年之間，由于這個試點的原因，大量的人購買了使用權(quán)公房并變更了承租人，而如今遺留的幾十萬套公房中，可能有五分之一都是這一類人群。而現(xiàn)行的房改政策是只有原始戶才可以重新參加房改購房，而2003年這批更名買來公房使用權(quán)的人，是不符合現(xiàn)行房改政策的，他們只能繼續(xù)持有公房的承租權(quán)不能變更產(chǎn)權(quán)，所以這批人也成為了住房改革歷史中的“炮灰”。

還有一類問題是有一些公房是原來單位分配所得的，承租人在過去和別人進行了換房手續(xù)，或者是用平房換的樓房，他們實際都是原始業(yè)主，這樣的情況現(xiàn)在是允許參加房改的。但參加房改時，產(chǎn)權(quán)單位一般會要求承租人提供換房證明，可問題是由于之前公房相關(guān)政策的不完善是會有很多漏洞的，曾經(jīng)換房時，有些單位是沒有開具換房相關(guān)的證明，或者由于時間太過久遠，承租人早就把換房單丟失了。然而換房單是唯一能證明你是以換房方式取得公房的原始業(yè)主，也就是說沒有換房單也就再次失去了把承租權(quán)變成產(chǎn)權(quán)的機會。

甚至還有一部分承租人是零七年或是一零年左右，在某些中介手里通過假換房手續(xù)獲得的公房，這種非常規(guī)方式取得的公房，現(xiàn)在想?yún)⒓臃扛墨@得變產(chǎn)權(quán)的機會，那是更不可能實現(xiàn)的。

我只是列舉了一部分公房所遺留下來的問題，目前國家的大方向是要全部解決這些公房歷史遺留問題。這是個很好的信號，可是解決大量原始戶的房改售房問題就已經(jīng)困難重重，都要經(jīng)過漫長的等待。那么未來解決以上所述的這些更為復(fù)雜的歷史遺留公房，時間得等多久呢？又要采取什么樣的方式呢？這都是需要相關(guān)部門深深研究的課題。

最后的結(jié)語

最后值得一提的是，即使現(xiàn)在國家重啟了房改售房計劃，也只是針對整套樓房的原始戶進行的，像平房、合居戶、簡易樓等并不在此次房改計劃之列，所以除了原始戶參加房改所面臨的手續(xù)不全、時間太久、不懂流程等問題，非原始戶、手續(xù)丟失、非整套樓房或更為復(fù)雜的歷史遺留公房問題，它們未來的房改之路該如何走下去，我想時間會慢慢給出我們答案。