合作建房合同是建筑行業(yè)比較常見的一類合同，它主要是針對提供資金以及提供土地雙方的相關權(quán)益利益等等的保障而設定的。合作建房合同的操作過程中發(fā)生的糾紛應該依據(jù)相關法律法規(guī)進行處理。那么接下來不妨就隨小編一起來了解關于合作建房合同的四個方面的內(nèi)容吧，我們將為大家詳細介紹合作建房合同的簡介、法律風險以及控制以及糾紛、糾紛處理方法三個板塊的信息。

一、合作建房合同的簡介

合作建房是一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，根據(jù)協(xié)議分配新建房屋或利潤的一種特殊房地產(chǎn)開發(fā)方式。合作建房合同產(chǎn)生的法律風險主要包括提供土地的一方?jīng)]有把土地使用權(quán)變更到房地產(chǎn)公司名下而導致合作建房合同的無效和合作建房的兩方都是非房地產(chǎn)公司從而導致合作建房合同的無效等內(nèi)容。

二、合作建房合同的法律風險以及控制

從法律層面來講，合作建房合同的法律風險主要體現(xiàn)在以下三點：

1、提供土地的一方?jīng)]有把土地使用權(quán)變更到房地產(chǎn)公司名下而導致合作建房合同的無效。

最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(法發(fā)〔1996〕2號)第十八條規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！钡谑彭椧?guī)定：“當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)而認定合同無效?！被诖艘?guī)定，合作建房中提供土地的一方必須把土地使用權(quán)變更登記到合作建房的另一方——房地產(chǎn)公司名下，否則，該合作建房合同認定為無效。

2、合作建房的兩方都是非房地產(chǎn)公司從而導致合作建房合同的無效。

最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋〔2005〕5號)第十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！钡谑鍡l規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效?！被诖艘?guī)定，合作建房的雙方必須有一方是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，否則，簽訂的合作建房合同也是無效的。

三、合作建房合同糾紛

合作建房(開發(fā))合同的幾種形式及效力認定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金作為共同投資，共享利潤，共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前一方當事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應認定合同有效。土地使用權(quán)性質(zhì)與合作方式不同，合同性質(zhì)及效力也不一樣： 1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權(quán)的一方取得了建房所需的"兩證一書"(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、居民(個人)興建住宅用地批準通知書)，但因宅基地屬集體土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應認定無效。

2、未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應當認定合同無效;但起訴前已經(jīng)辦理了批準手續(xù)的，應認定合同有效。

3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權(quán)的一方當事人不參與經(jīng)營活動，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定雙方所簽合作合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋、只收取固定數(shù)額貨幣或者只使用房屋的，應認定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者房屋租賃合同。

四、合作建房合同糾紛的處理

1、當事人請求分配需經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準而未經(jīng)批準、未取得建設工程規(guī)劃許可證或擅自變更建設工程規(guī)劃的房地產(chǎn)項目利益的，人民法院不予受理;已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

2、利用宅基地合作建房合同被確認無效后，房屋歸宅基地"兩證一書"的申辦人所有;同時，由宅基地"兩證一書"申辦人將投資款及利息返還出資人。

3、超出規(guī)劃建筑面積的房產(chǎn)，補辦批準手續(xù)后合作雙方對該部分房產(chǎn)的分配協(xié)商不成的，一方當事人請求按合作合同約定的利潤分配比例分割的，應予支持;對該部分房產(chǎn)增加的投資額的承擔比例，協(xié)商不成的，應按約定的投資比例或利潤分配比例承擔。

4、當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設的房屋，被有關行政管理部門認定為違法建筑并責令拆除的，合同當事人對損失的承擔比例協(xié)商不成的，應按雙方過錯大小、投資比例或利潤分配比例確定。

5、合作建房合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，一方當事人未按合同約定的比例出資，請求按合同約定的比例分配利潤的，不予支持，雙方利潤按實際投資比例分配。

以上我們?yōu)榇蠹医榻B了關于合作建房合同的四個方面的內(nèi)容，其中包括合作建房合同的簡介、糾紛以及處理、法律風險以及控制這四個板塊的文字圖片信息。通過以上篇幅的理解，我們了解到合作建房合同屬于常見合同中的一種，它具有三個方面的法律風險。而關于合作建房合同的糾紛處理則要依據(jù)相關相關法律法規(guī)的介紹并結(jié)合具體的情況綜合考慮。