生活在農(nóng)村的人基本都知道宅基地使用權(quán)是什么，可能有些朋友不是很了解宅基地使用權(quán)，其實(shí)，說白了，宅基地使用權(quán)就是農(nóng)民可以享用在集體所有的土地上進(jìn)行合法的建造住宅和一些設(shè)施(例如農(nóng)舍)的權(quán)利。不過要注意一點(diǎn)就是，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不像你想的那么簡單。接下來，小編來給你說說關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題吧。

一、宅基地使用權(quán)的取得

依據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得，因?yàn)槲覈壳敖拐厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)只能原始取得。

宅基地使用權(quán)的原始取得是指不以他人的權(quán)利和意思為依據(jù)。根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權(quán)。由于我國宅基地使用權(quán)的特殊性,其原始取得的情況基本上只有審批取得一種,而通過審批取得宅基地使用權(quán)的前提必須具備相應(yīng)的主體資格,即必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權(quán)的人，城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農(nóng)村居民不得再申請宅基地使用權(quán)。

具體而言，宅基地使用權(quán)的申請程序如下:

(1)農(nóng)村居民向所在的村民委員會提出宅基地使用權(quán)申請;

(2)村民委員會根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃對宅基地使用權(quán)申請進(jìn)行審核,經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意;

(3)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查后報(bào)縣級人民政府土地行政主管部門審核,由同級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)民必須對宅基地使用權(quán)進(jìn)行申請,獲得批準(zhǔn)后才可以使用宅基地,不得在未獲批準(zhǔn)前擅自使用宅基地。

二、宅基地轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對待：

(一)、農(nóng)村村民之間進(jìn)行宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前關(guān)于農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)主要有兩種觀點(diǎn)：一種是允許自由轉(zhuǎn)讓，另一種是有條件的允許轉(zhuǎn)讓。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對農(nóng)村村民之間的宅基地轉(zhuǎn)讓沒有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則, 農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地不應(yīng)加以限制。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需要具備各種前提條件，如轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權(quán)分配條件;轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意等等。

對比以上兩種觀點(diǎn)，法院大部分判例比較認(rèn)同后一種觀點(diǎn):一是因?yàn)楦鶕?jù)宅基地取得程序，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)經(jīng)村委會同意，報(bào)鄉(xiāng)政府土地部門批準(zhǔn)備案，應(yīng)進(jìn)行物權(quán)登記;二是z轉(zhuǎn)讓應(yīng)進(jìn)行公示，私下轉(zhuǎn)讓會造成違反《土地管理法》“一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，后果是少數(shù)人擁有多處宅基地，而其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。

(二)、農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。

根據(jù)《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第62條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。國務(wù)院辦公廳在1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。 2004年12月24日國土資源部《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為以上法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地，國務(wù)院頒布的“通知”不具有法律法規(guī)效力，不能認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效。而且，允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權(quán)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地對農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來說都是不公平的。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為國土資源部“決定”和國務(wù)院頒布的“通知”只是政策性的文件和部門規(guī)章，雖不具有法律強(qiáng)制效力，但反映了立法者對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的態(tài)度。在實(shí)踐中各地國土資源局對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地都不予辦理過戶登記手續(xù)，形成“宅基地交易結(jié)束，物權(quán)不受保護(hù)”的被動局面，受讓人在受讓宅基地使用權(quán)后僅享有債權(quán)，因土地政策規(guī)定無法使宅基地發(fā)生物權(quán)變動。

如同上面所說的那樣，對于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題是需要區(qū)別對待的，第一，對農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓土地，可以根據(jù)實(shí)際情況，且條件允許的話就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，也就是說村民與村民之間轉(zhuǎn)讓土地是允許的，但需要去找律師或者政府公辦完善其資料，維護(hù)好雙方的利益，同時起到法律的效力。第二，如果農(nóng)村村民將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城市居民這種行為是嚴(yán)格禁止的，在這種情況下簽訂的合同是無效的。