抵押權(quán)登記，是指抵押權(quán)人通過(guò)法律程序?qū)⑺O(shè)定的抵押權(quán)某特定物的事，給予登記。包括實(shí)質(zhì)登記和形式登記兩種情況。實(shí)質(zhì)登記是指抵押權(quán)的生效要先登記，才能成立。而形式登記是指抵押合同的生效。目前，大部分動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)都采用的是實(shí)質(zhì)登記。想要獲取公信力，必須進(jìn)行抵押權(quán)登記，才能保護(hù)抵押財(cái)產(chǎn)。這能強(qiáng)化擔(dān)保，從而避免糾紛的法律保護(hù)途徑。

例如個(gè)人房屋抵押登記流程：

一、提交材料(除說(shuō)明外，其它均須提供原件)：

1、《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》

   2、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。

3、《國(guó)有土地使用證》(核對(duì)原件，收復(fù)印件一份);抵押權(quán)人為單位的應(yīng)提交“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”;

4、查檔結(jié)果證明

   5、抵押合同及被擔(dān)保的主合同，若辦理變更抵押登記，須提交《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、變更抵押合同或協(xié)議。

   6、抵押當(dāng)事人身份件明(核對(duì)原件，收復(fù)印件一份);

  7、授權(quán)委托書(shū)及受托人身份件明(核對(duì)原件，收復(fù)印件一份，委托書(shū)須有委托事項(xiàng)、法定代表人的簽字及單位公章)

8、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果證明或雙方價(jià)值認(rèn)定書(shū)9、以房改私產(chǎn)抵押的須提交抵押人婚姻有效證明并夫妻雙方到場(chǎng);

二、辦事程序：

申請(qǐng)→受理→審核→記載于登記簿→發(fā)證三、辦理時(shí)限：

自受理次日起1個(gè)工作日四、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)：

1、房屋登記管理中心：發(fā)改價(jià)格【2008】924號(hào)登記費(fèi)：住房80元/套;非住房550元/件工本費(fèi)：10元/本印花稅：5元/本2、房產(chǎn)檔案館：

檔案資料查詢服務(wù)費(fèi)：50元/宗檔案證明費(fèi)：10元/份檔案保護(hù)費(fèi)：0.05元/頁(yè)檔案復(fù)制工本費(fèi)： A4紙 ：0.3元/頁(yè); A3紙 ：0.6元/頁(yè)五、抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在終止之日起15日內(nèi)，持下列資料到原登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)。

1、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

   2、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》或收件憑據(jù)

   3、《房地產(chǎn)抵押注銷(xiāo)登記申請(qǐng)書(shū)》(須有抵押權(quán)人公章及受托人簽字)

   4、以房改私產(chǎn)抵押的，注銷(xiāo)時(shí)應(yīng)提供抵押人配偶身份件、結(jié)婚證、委托書(shū)或夫妻雙方到場(chǎng)

   5、委托書(shū)(須有委托事項(xiàng)、法定代表人的簽字及單位公章)及受托人身份件復(fù)印件

   6、抵押當(dāng)事人身份件明(核對(duì)原件，收復(fù)印件一份)

抵押權(quán)登記期限已過(guò)

有觀點(diǎn)認(rèn)為抵押期限也就是抵押權(quán)的行使期間，期滿則視為抵押權(quán)滅失，也即喪失拍賣(mài)房屋后的優(yōu)先受償權(quán)。筆者認(rèn)為，該期限不能影響抵押權(quán)的存續(xù)。《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)”。對(duì)于約定抵押權(quán)期限或房產(chǎn)部門(mén)登記的抵押權(quán)期限是否影響抵押權(quán)的存續(xù)未作明文規(guī)定。原因在于：第一，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅均須由法律規(guī)定，任何人包括當(dāng)事人不得任意為之。因《物權(quán)法》并未規(guī)定抵押權(quán)可以因當(dāng)事人約定或登記部門(mén)強(qiáng)制登記的抵押期間而消滅，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為對(duì)抵押權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。第二，在擔(dān)保實(shí)踐中，擔(dān)保期間的設(shè)立不利于債權(quán)的保護(hù)，而且加大了擔(dān)保成本。如果承認(rèn)擔(dān)保期間，尤其是登記機(jī)關(guān)登記的擔(dān)保期間，將致使債權(quán)得不到有效的擔(dān)保。由于有登記機(jī)關(guān)的強(qiáng)制性登記的擔(dān)保期間，債權(quán)人、擔(dān)保人就必須每隔一段時(shí)間辦理續(xù)登。續(xù)登又需要交納登記費(fèi)用，甚至需要重新進(jìn)行抵押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估，支付評(píng)估費(fèi)，擔(dān)保成本顯著加大，長(zhǎng)此以往，將不利于擔(dān)保市場(chǎng)的發(fā)展，也進(jìn)一步導(dǎo)致債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的增加。基于上述理由和依據(jù)，《擔(dān)保法司法解釋》第十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。”而該條規(guī)定與《物權(quán)法》的規(guī)定并不沖突，因此，房管部門(mén)約定的抵押期限在主債權(quán)的訴訟時(shí)效內(nèi)并不影響債權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

抵押權(quán)相當(dāng)于對(duì)世權(quán)，所以都是以公示手段登記。要先向社會(huì)公眾展示設(shè)立了抵押權(quán)，然后，登記才會(huì)起決定性的生效。所以，登記是抵押權(quán)生效的必要條件。這也是保護(hù)我們的財(cái)產(chǎn)，避免無(wú)必要的紛爭(zhēng)而采取的法律行為。大部分國(guó)家主管登記的機(jī)關(guān)一般都是司法機(jī)構(gòu)，而我家卻不同，在國(guó)內(nèi)一般是行政機(jī)關(guān)，甚至是不確定，這也直接導(dǎo)致了我國(guó)抵押權(quán)登記的不統(tǒng)一。