實(shí)際上工程的建筑面積是在套內(nèi)面積的基礎(chǔ)上加上了每戶所占的公攤面積，房屋的價格是由這兩部分之和決定的。不少地方的商品房都以建筑面積計價售期房，由于分?jǐn)偟墓妹娣e計算復(fù)雜，缺乏透明度，不少房屋面積誤差糾紛由此而產(chǎn)生。所以千萬不要小看那么點(diǎn)點(diǎn)的面積，房屋面積真的不是兒戲，出現(xiàn)誤差時“多退少補(bǔ)”究竟是按“套內(nèi)面積”還是“建筑面積”補(bǔ)償呢?這里小編為大家詳細(xì)講解。

  套內(nèi)面積

套內(nèi)面積，全名套內(nèi)建筑面積，是由以下三部分組成的：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

(1)套內(nèi)使用面積：A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和;B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。

(2)套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻(包括山墻)，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積;非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積;內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。

(3)陽臺建筑面積：A原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積;B，挑臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積;C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積(含女兒墻墻體面積)的一半計入建筑面積;D，半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。

綜上所述，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

建筑面積

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，公攤面積：各自的公灘面積就是各自的套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)傁禂?shù)之積。用公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，最后得到一個建筑物公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。

面積誤差如何處理?

【概念理解】

套內(nèi)使用面積：套內(nèi)使用面積是各房間使用面積的總和。

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積、陽臺面積及墻體面積總和。

公用建筑面積：是指全部公用部分的建筑面積之和，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積(以水平投影面積計算)，還有每套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

公攤面積：各自的公灘面積就是各自的套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)傁禂?shù)之積。用公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，最后得到一個建筑物公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e。

一、商品房房屋面積差異時的處理

購房業(yè)主應(yīng)注意，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

(1) 面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款;

(2) 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

二、套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e誤差

購房人還應(yīng)注意，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品住房預(yù)售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實(shí)測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積分開處理的辦法處理：

(1) 共用部位分?jǐn)偟慕ㄖ娣e增減的處理辦法

1、預(yù)售合同約定的面積與交付時實(shí)測的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以內(nèi)(包括0.8%)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。面積誤差比計算公式如下：

面積誤差比=實(shí)測共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e-預(yù)測共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e預(yù)測共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e×100%

2、預(yù)售合同約定的面積與交付時實(shí)測的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計變更外，其他原因引起的誤差。

3、實(shí)測面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購房人也不承擔(dān)超出部分的房價款;實(shí)測面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)退還超出0.8%部分的房價款。

(2) 套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法

1、 套內(nèi)建筑面積按“按實(shí)結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購房人平等協(xié)商，通過預(yù)售合同約定具體的處理辦法。

2、凡合同沒有約定處理辦法的，實(shí)測面積大于預(yù)售合同約定面積的，購房人不承擔(dān)超出部分的房價款;實(shí)測面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房價款。

(3) 商品住房預(yù)售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實(shí)測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積與交付時的共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積不一致時，仍按上述辦法處理。

(4) 預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時房屋建筑面積增加的，購房人不承擔(dān)增加部分的房價款;房屋建筑面積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房價款;但合同另有約定的，從其約定。

三、“多退少補(bǔ)”該按什么面積計算?

建筑面積變小 套內(nèi)面積變大

公攤面積增加導(dǎo)致建筑面積增加，業(yè)主不用補(bǔ)錢。按照《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第四十四條規(guī)定，公攤面積增加，業(yè)主無需為此補(bǔ)交房款。律師強(qiáng)調(diào)：“房屋套內(nèi)面積與業(yè)主有著最密切的關(guān)系，因此在套內(nèi)面積減少、建筑面積增加的情況下，要求業(yè)主承擔(dān)補(bǔ)交房款的責(zé)任，與公平的法律精神相違背?！?/span>

建筑面積變大 套內(nèi)面積變小

如果房屋的公攤面積增加，業(yè)主無需為此補(bǔ)交房款?？梢?，在房屋套內(nèi)面積減少、建筑面積增加的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商要求業(yè)主承擔(dān)補(bǔ)交購房款的責(zé)任的做法，已違背了公平合理的民事法律精神。遇到此類情形時，消費(fèi)者完全可以依據(jù)有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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