什么是訂金?房屋買賣訂金是一種預(yù)付款項(xiàng)的性質(zhì)，是買賣雙方通過協(xié)商達(dá)成的一種協(xié)議，通過預(yù)付一部分?jǐn)?shù)額的金錢來表明合同雙方有意向并比較真誠的履行合同的意愿。訂金應(yīng)該區(qū)別于定金，定金是為了履行約定的保證，同時(shí)也是一種支付和補(bǔ)償，定金一般不超過合同總額的20%。不光是房屋買賣，其他很多交易都涉及到訂金的問題，它是買家給予賣家的一種承諾，是表達(dá)一種意愿，讓后續(xù)的簽約活動(dòng)能順利進(jìn)行提供了保證。

定金的概念

“定金”是規(guī)范的法律概念，是一種擔(dān)保形式;而“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。兩者的法律效力也是完全不同的;如果買方交付的是“定金”，那么買方違約則定金將賣方?jīng)]收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金;如果買方交付的是“訂金”，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”。

訂金和定金的區(qū)別

在房產(chǎn)交易過程中，訂金只是預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)。因此，在購房者簽訂《預(yù)購臨時(shí)協(xié)議》時(shí)，真正的預(yù)購房屋正式合同一主合同是否能夠成立，還處于一種不確定狀態(tài)，這與定金合同有著重大差別。因此，預(yù)購訂金不是定金，定金罰則也就當(dāng)然不能適用。訂金與定金的最基本的區(qū)別就是定金適用定金罰則，一方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無權(quán)要求返還定金，而訂金適用這樣的罰則，只會(huì)存在返還或沖抵價(jià)款的作用?！坝喗稹痹诜缮蠜]有明文規(guī)定。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購房者對(duì)開發(fā)商的保證。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問題上并不明確。如果開發(fā)商違約，只要退還訂金即可。

訂金和定金的微弱界限

根據(jù)法律的規(guī)定，開發(fā)商必須持有《預(yù)售商品房許可證》才能賣樓花，而且不管是預(yù)售商品房還是正式的商品房買賣，都必須簽訂書面合同。比如：開發(fā)商收取了2萬元錢后，并沒有與客戶簽訂書面合同，那么兩者之間的房屋買賣關(guān)系并沒有形成。而《擔(dān)保法》規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”，定金條款又只能是主合同的從合同，那么在房屋買賣合同沒有形成的情況下，客戶向開發(fā)商交的2萬元錢就可能是“定金”，也就不存在開發(fā)商可以“沒收”這2萬元的問題。那么客戶交付的只可能是“訂金”，而“訂金”是應(yīng)當(dāng)退還的。但是，如果當(dāng)時(shí)雙方簽訂了書面的預(yù)售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時(shí)，開發(fā)商就完全有權(quán)沒收定金。

總之，訂金在法律上沒有明文規(guī)定，房屋買賣認(rèn)購書上的訂金，其業(yè)主或賠償僅僅是單方面的，是購房者對(duì)房屋開發(fā)商的一種承諾和保證。訂金在某種程度上約束了買賣雙方，使其在交付訂金后能夠更大程度的按照事先約定的去實(shí)施。當(dāng)然在交付了訂金以后，買賣雙方在特殊的情況下是可以取消約定的。具體情況需要買賣雙方彼此協(xié)商。所以，賣家在交付訂金時(shí)應(yīng)該想清楚，是否確定買房。