現(xiàn)在買房已經(jīng)成為了我們?nèi)松夭豢缮俚囊粋€環(huán)節(jié)了，但是由于房價的高速增長和人們過低的收入，買房已經(jīng)成為了很多人的一塊心病。在買房的過程當(dāng)中有的人選擇買了新房，而有的人卻選擇買了二手房。買房是我們?nèi)松?dāng)中的一件大事，所以我們在購買的時候一定要小心。很多人在買賣房屋的過程當(dāng)中出現(xiàn)了違約的情況。那么大家知道房屋買賣違約金怎么計算呢?

房屋買賣違約金怎么算?

房產(chǎn)交易合同約定的違約金不能超過造成損失的百分之三十，否則，法院不會支持的。

《合同法》解釋 (二)第二十九條：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的"過分高于造成的損失"。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

房屋買賣應(yīng)注意事項

(1)買賣雙方購房違約金必須約定明確，有必要的時候需要以"補充協(xié)議"的形式出現(xiàn)。由于目前房價變化大，有些業(yè)主為了能夠?qū)⒎慨a(chǎn)更高價出售，選擇毀約，因此為了保護(hù)買方的權(quán)益不受損害，應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時明確說明。

(2)購房者需尤其明白一個常識：直系親屬并非業(yè)主的當(dāng)然委托代理人。相關(guān)專家介紹說，在他們公司銷售的部分二手房屋買賣案例中就有這樣的真實案例：妻子拿著房本進(jìn)行房屋出售，而購房者認(rèn)為戶主的妻子理應(yīng)可以代理，于是簽訂相關(guān)合同，支付了房款，結(jié)果到較后戶主并不承認(rèn)該行為，導(dǎo)致購房者損失慘重。

(3)付款時間，房屋交付時間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應(yīng)義務(wù)的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據(jù)相應(yīng)條款要求對方承擔(dān)違約責(zé)任;而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產(chǎn)生糾紛時，可通過合同明確約定的相應(yīng)時間對糾紛進(jìn)行調(diào)解。

若未明確約定相應(yīng)時間，出現(xiàn)糾紛后，再讓雙方達(dá)成一致，比較困難。付款時間、房屋交付時間約定明確，買賣雙方履行其義務(wù)有了明確的期限，即使出現(xiàn)糾紛，也可知道是何方的責(zé)任。

(4)非常有必要記錄并保留雙方的有效聯(lián)系地址。專家介紹說，在二手房屋買賣合同簽訂后，以下情況時有發(fā)生：

合同簽訂后，購買人的購買意愿轉(zhuǎn)變，不愿繼續(xù)履行合同，與之聯(lián)系，其人已不知蹤影。想要走法律程序，因不知買家去向，無法追討。

房屋過戶后，業(yè)主收到尾款，未做物業(yè)交驗或未做土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，就拿錢走人，找不到了。

(5)仔細(xì)審查代理人代理權(quán)限的重要性。在二手房屋的買賣過程中曾經(jīng)遇到過因為代理人代理權(quán)限審查不清而導(dǎo)致影響合同效力的。首先，要看有無代理時限，若委托書已超過代理時限，則需要其重新提交委托書;其次，看代理權(quán)限，看代理人是否有權(quán)力處理房屋買賣合同相關(guān)事宜。

(6)在二手房屋的買賣過程中，買賣雙方都要了解一個很重要的細(xì)節(jié),定(訂)金;不能超過交易總價款額的20%，否則超過部分也是不能適用定金罰則的，是無效的。

通過小編的詳細(xì)介紹之后，關(guān)于房屋買賣違約金的計算方法以及買賣房屋的一些注意事項大家都應(yīng)該有了相應(yīng)的了解了吧!這些知識是非常值得大家去了解的，因為我們大多數(shù)人都會最近買房或者是賣房，知道了這些情況之后就會避免我們很多的損失。小編在這里提醒大家以后在買房的時候一定要買一些手續(xù)齊全的房屋，這樣的話大家的所有者權(quán)利就有了很好的保障。