對(duì)于一般家庭來(lái)講，房屋是一項(xiàng)極為重要的財(cái)產(chǎn)，因此在房屋購(gòu)買的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題，尤其是開發(fā)商和購(gòu)買方之間，有的時(shí)候并不會(huì)一次達(dá)成協(xié)議，而是需要經(jīng)過(guò)多次的協(xié)商，但是為了避免房屋被其他人購(gòu)買，通常雙方會(huì)在開始就訂立房屋的認(rèn)購(gòu)。房屋認(rèn)購(gòu)之后就是意味著該房屋在目前的情況下不會(huì)賣給別人，所以會(huì)在房屋認(rèn)購(gòu)的時(shí)候交納定金，現(xiàn)在我們就來(lái)看一下有關(guān)房屋認(rèn)購(gòu)的定金規(guī)定。

房屋認(rèn)購(gòu)定金

一、關(guān)于購(gòu)房定金的法律規(guī)定

《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。

當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。

定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。

因此，按照上述法律的規(guī)定，購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的購(gòu)房定金的比例不應(yīng)當(dāng)超過(guò)購(gòu)房款的20%。比如，購(gòu)房者要買的商品房的價(jià)格是100萬(wàn)元，那么認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的購(gòu)房定金就不能超過(guò)20萬(wàn)元。

二、如果購(gòu)房定金的比例超過(guò)了20%怎么辦?

《擔(dān)保法司法解釋》第一百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過(guò)主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過(guò)的部分，人民法院不予支持。也就是說(shuō)，超過(guò)百分之二十的部分就不屬于定金，不適用法律關(guān)于定金罰則的規(guī)定。

所謂定金罰則，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。比如，房屋價(jià)格是100萬(wàn)元，但是認(rèn)購(gòu)書中的定金是30萬(wàn)，那么超出的10萬(wàn)就不能適用定金罰則。如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦?gòu)房合約不能簽訂的，那么開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給購(gòu)房者雙倍返還的定金是40萬(wàn)，而不是60萬(wàn)。當(dāng)然開發(fā)商把超出定金的10萬(wàn)也必須退回給購(gòu)房者，這樣購(gòu)房者一共可以拿到50萬(wàn)。

三、如何合理約定購(gòu)房定金?

如果房屋買賣中，雙方基本達(dá)成意向，購(gòu)房人繳納了定金，如果任何一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法履行。則對(duì)實(shí)際交付的定金施行定金罰則，即：購(gòu)房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。

如果買方全款購(gòu)房則資金充足，履行付款義務(wù)問(wèn)題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數(shù)額的定金，如總價(jià)20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)。

由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴(yán)審核貸款的情況，一旦貸款無(wú)法辦理，那么如果沒有其他約定，將導(dǎo)致需要向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋認(rèn)購(gòu)的定金不會(huì)太高，都是按照一般的水準(zhǔn)來(lái)訂立的，就像是我們買東西需要交納的押金是一樣的，房屋認(rèn)購(gòu)的用處非常大，它主要是可以幫助我們促進(jìn)談判，并且在此期間不會(huì)將房屋出賣給其他人，引起不必要的矛盾。房屋認(rèn)購(gòu)的時(shí)候，買賣雙方也會(huì)簽立相關(guān)的文件，但是它并不等同于買賣合同，不具有買賣合同的效用，大家一定要了解清楚再進(jìn)行簽定。