什么是土地出讓金?我國的政府在管理國土資源的時(shí)候，會(huì)將一部分的土地使用權(quán)讓給一些土地使用者，比如說我國大部分農(nóng)村的土地使用權(quán)都是在農(nóng)民手上的。土地出讓金不是簡簡單單的地價(jià)，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗强梢酝ㄟ^招標(biāo)拍賣掛牌的方式進(jìn)行定價(jià)的。土地出讓金和土地使用權(quán)是聯(lián)系在一起的，但是二者之間又不同。二手房也是有土地出讓金的，我們今天就來了解一下二手房的土地出讓金如何計(jì)算。

一、二手房有土地出讓金計(jì)算方法

1、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。

2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

3、通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

二、返還方式

第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶。

第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。

第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。

二手房的土地出讓金計(jì)算方式是根據(jù)地價(jià)的比例計(jì)算的，如果已經(jīng)有實(shí)際的交易，那么就根據(jù)全部地價(jià)的40%計(jì)算。如果土地的使用成本比較高，那么就需要根據(jù)更高比例計(jì)算，但是最高不會(huì)超過60%。土地出讓金也是需要返還的，一般通過政府拆遷的方式返還。土地出讓金是土地使用權(quán)的交易價(jià)格，我們簡單的理解可以理解為地價(jià)，但是土地出讓金也是政府預(yù)算收入的一種來源。