雖然每時每刻都有新的樓盤推出，但是在我們的房產(chǎn)交易市場上，二手房乃至多手房所占據(jù)的份額依舊無法忽視。因此對于有意向購置或者出售二手房產(chǎn)品的朋友而言，我們需要提前掌握的知識就包括了契稅的計算方法、適用條件以及其他的注意事項，由此可以確定最適合自己的方案，避免因為缺乏專業(yè)知識導致的損失或者是額外的麻煩。

一、二手房營業(yè)稅計算方法

二手房交易稅費主要包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費附加、契稅。城市維護建設稅、教育費附加隨同營業(yè)稅一并征免。其中，賣方需要繳納的稅費包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅。買方需要繳納的稅費是契稅和印花稅。

1、營業(yè)稅

根據(jù)規(guī)定，營業(yè)稅的稅率為5.6%。轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅，或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅免征營業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過2年都需要全額征收營業(yè)稅。

2、個人所得稅

根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為交易總額的1%或兩次交易差額的20% 。如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年，則可以免交個人所得稅，任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

3、土地增值稅

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額，采用30%-60%的四級超率累進稅率計算征收?？鄢椖堪ǚ康禺a(chǎn)原價和與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費。個人將購買的普通標準住宅再轉讓的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年的(含五年)免征土地增值稅;居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

4、城建稅、教育費附加、地方稅附加

城建稅是營業(yè)稅的7%;教育費附加是營業(yè)稅的3%。

5、印花稅

所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于“產(chǎn)權轉移書據(jù)”征稅項目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。房地產(chǎn)證按件貼花5元。

6、契稅

按規(guī)定契稅應由買方繳納。契稅應納稅額根據(jù)房屋成交價格和稅率計算征收。稅率具體規(guī)定為：個人購買非普通住房的，按4%稅率征收。個人首次購買自用普通住房和經(jīng)濟適用住房的，面積大于90平方米、小于140平方米按3%稅率減半征收;大于140平方米的，按3%征收;個人首次購買90平方米及以下普通住房的，按1%稅率征收。名下已有住房，再次購買按照3%征收。

7、除了上面介紹的幾大稅種，在二手房交易中還會產(chǎn)生一些費用，比如評估費(最高為千分之五，買方負擔)、登記費(工本費80元共有權證10元，買方負擔)以及中介費(買賣雙方共同負擔)等。

購買二手房時可參照以上規(guī)定，核算應繳納的稅費。

上文關于二手房營業(yè)稅的內(nèi)容中，不僅僅涉及到了契稅的種類，而且還為大家給出了專業(yè)詳細的計算方法、注意事項。由此便不難能夠得知，對于不同類別的二手房，契稅的種類以及計算都會有區(qū)別，并且這和時間、地域也有聯(lián)系。所以作為采購者或者是出售者，需要參考的是自己的實際情況，比如地區(qū)政策等等，以及應該繳納的稅款，然后才可以下結論。